農地土地評估的十二個關鍵指標
都市計畫圖

確認土地是否在都市計畫的徵收範圍內，避免購買範圍外的土地浪費資金。
例如：都市計畫範圍外的土地大都只為作為農用，無法隨著城鄉發展而增值

地籍圖

檢查土地的地籍圖，了解土地的確切邊界、形狀和位置。確認土地位置準確無錯，避免因形狀不規則而影響開發。
例如：不規則或狹長形狀的土地可能難以開發成理想用途，影響未來增值。

土地使用分區

確認土地的法定分區（如農業區、工業區、住宅區），分區影響土地用途和未來發展潛力。
例如：若土地位於農業區且難以變更，未來增值空間可能有限。

交通狀況

確認土地是否有主要道路通達，及道路寬度是否符合開發需求（一般幾米寬的道路較有開發價值）。
寬闊的道路增加土地便捷性，吸引更多買家。

抗性因素

確認土地周圍是否存在電塔、墳墓、保安林等不利因素，這些會降低土地的吸引力和增值潛力。
例子：電塔或墳墓周邊的土地因抗性因素影響，較難增值。

道路寬度

了解土地周邊的道路寬度，寬敞的道路利於開發，狹窄的道路則限制了開發潛力。
例如：15米以上的道路更具開發吸引力，影響周邊土地價值。

農證法規合規

確認土地是否符合農證規定，如是否涉及垃圾掩埋或其他限制用途，避免法律風險。
若土地不符合農證法規，可能無法免稅，影響投資價值。

農地是否被套繪

確認土地是否被套繪於農地限制範圍內，若被套繪可能會受到限制，影響未來開發用途。
例如：被套繪的農地可能難以進行轉換或建設，影響土地增值潛力。

佔用情況

確認土地是否被非法佔用或不明占用，佔用的土地需清理後才能開發，增加了投資風險。
例子：若土地被不合法使用，清除佔用的過程可能會延遲開發計畫。

公告現值

了解當地的公告現值，公告現值較高的地區代表市場需求旺盛，利於轉售或開發。
政府公告的土地現值是一種基準價，影響徵收或出售時的價格。

土地持有者身份

確認土地的擁有者是投資客還是原地主，投資客的土地通常轉售意願高，但價格也可能更高。
重點：原地主的土地通常有較大的議價空間，適合進行價格談判。

產權清晰度

確認土地是否存在假扣押或產權糾紛，產權清晰的土地更適合投資開發，避免未來法律糾紛。
若產權不清，後續開發或交易將受阻，影響投資效益。

 

以上是Jerry整理的幾個在作農地投資前，要評估的幾個要素。

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