「大矽谷計畫」 就像是給桃園、新竹、苗栗穿上一件超酷的高科技戰袍！這個計畫要把這三個地方打造成台灣的科技新重鎮，發展最夯的半導體、AI人工智慧、低軌衛星和生醫產業，讓這裡變成台灣版的「矽谷」，吸引全球目光。

 

 

圖源自行政院資訊網

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區段徵收的機制與過程

• 區段徵收流程：
  1. 需求單位（如科管局、交通部）提出需求，說明用地不足。
  2. 舉行公聽會與環境評估，經內政部等單位審核後確定徵收範圍。
  3. 徵收範圍內的地主可選擇：
     • 賣給政府換現金；
     • 換回原面積40%-50%的建地。
• 土地分配與用途：
  • 徵收後，土地將重新劃分：
    • 產專用地（產業專用區）
    • 學校、公園、道路等公共設施
    • 商業機能、住宅用地

這樣一來，土地從農用變成了可以開發的建地，有效提升了土地價值。

農地轉型的投資潛力

低基期與增值機會：

• 例如苗栗後龍區段徵收前，農地每坪約1萬-1.2萬元，消息確定後，兩個月內漲至3.3萬元甚至更高。
• 桃園捷運、竹科擴建計畫等，農地在區段徵收後轉為建地，價值大幅增加，可能達到每坪30-40萬。

節稅優勢：

• 農地交易若符合農用規範，買賣之間免稅，具有資產傳承與節稅的效果。

農地投資風險與挑戰

• 不確定性高：
  • 範圍不確定，例如桃園捷運綠線曾縮小範圍，導致部分地主落空。
  • 時間不確定，從提案到徵收完成，可能拖延5-20年。
• 流通性低：
  • 農地不像房地產易於交易，若無開發題材，可能出現「賣不掉」的問題。
• 資訊透明度低：
  • 涉及政策變動與地方政治因素，消息多且真假難辨，投資需謹慎。

實際案例

• 竹北地主沈福勝：早期購買竹北農地，透過區段徵收轉型為建地，身價翻倍。

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大矽谷計畫對農地投資與房地產發展契機

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一、區段徵收農地投資觀點：都計內 vs 都計外

在農地投資選擇上，優先考慮都計內農地，雖然價格相對較高，但開發機會穩定且增值潛力可期。此外，即使未被徵收，也可因周邊開發帶動間接受惠，產生增值效益。

1. 都計內（都市計畫範圍內）
   • 優先考慮：都市計畫內的農地規劃較為明確，未來轉為建地的機會較大。
   • 彈性較高：不受國土計畫法的分割限制，投資範圍更具靈活性。
   • 價格穩定增值：即使未被徵收，若周邊土地進入開發，該地仍能受惠於鄰近開發的效益，土地價值水漲船高。
2. 都計外（非都市計畫範圍內）
   • 開發限制：受限於國土計畫法，土地分割與開發彈性小，限制較多。
   • 機會落差：被徵收的確定性低，價格變動空間大，風險相對較高。

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二、大矽谷計畫對竹苗房地產的影響

隨著「大矽谷計畫」逐步推進，竹苗地區正進入產業與房地產發展的黃金時期，帶來時間差的增值效應與穩定的發展機會。

1. 時間差帶來的增值效應
   • 參考美國矽谷的經驗，「今日美國矽谷，明日台灣桃竹苗大矽谷」。產業聚落的發展需要時間，但一旦成形，將成為長期增值的重要推力。
   • 竹苗地區的高科技產業鏈正逐步成形，這種時間差提供了房地產價格穩定增長的機會。
2. 產業成形後的穩定性
   • 半導體產業聚落：新竹科學園區已成為全球半導體產業的重要基地，帶動土地與房地產需求穩定成長，並吸引高階人才與企業落腳。
   • 開發潛力提升：
     • 桃園航空城：物流運輸與交通建設加速發展，連結國際市場。
     • 苗栗竹南與頭份：作為新興產業用地，未來發展潛力逐漸明朗化。
     • 新竹及周邊基礎建設提升，進一步強化生活機能與居住價值。

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三、結論：竹苗地區的雙重增值契機

「大矽谷計畫」結合科技產業聚落與基礎建設推動，不僅為竹苗地區的產業發展提供支撐，也為房地產市場帶來長期穩定的增值效益。

• 區段徵收農地：優先選擇「都計內」區塊，具開發確定性與增值潛力。
• 房地產增值：時間差帶來機會，產業成熟後，房地產需求穩定增長，吸引人才與資金進駐。

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