第七波打房跟前幾波有什麼不同?

三個關鍵因子，分別是實價登錄的更新速度、銀行不動產放款額度的恢復速度，以及高薪科技人口的遷入速度。

央行第七波信用管制重挫新竹買氣，什麼時候會回溫呢?

答案就在以下影片中

影片重點摘要

自從央行第七波信用管制上路後，新竹房市買氣明顯急速下降，究竟這波下跌會持續多久，房市未來走向如何，房地產部落客Jerry為大家深入分析，提出三個關鍵的觀察指標，幫助觀眾理解新竹房市未來的可能變化。

首先，第一個關鍵因子是「實價登錄的更新速度」。目前新竹區內有許多成交價格高達80萬到90萬的物件，尤其是預售屋，但這些交易尚未反映在實價登錄上。由於銀行依據實價登錄數據進行估價，目前銀行估價往往偏低，導致買方貸款不足。例如，竹科匯近期的成交價達到90萬，但銀行估價僅約70萬，因此貸款額度受到限制，買方需要籌措更多自備款，進而影響購屋意願，導致市場觀望情緒增強。Jerry強調，當實價登錄數據更新，更多高價物件被記錄時，銀行的估價會更貼近真實市場，貸款額度增加後，買方的自備款壓力減少，買氣才有可能回升。

第二個觀察重點是「銀行不動產放款額度的恢復速度」。由於「新青安」政策佔用了大量不動產放款額度，許多銀行的放款水位已接近飽和，導致部分買家難以在交易前確認可貸款金額，增加了購房的不確定性。Jerry指出，這種狀況會隨著銀行每年年初新增放款額度而逐漸改善，因此來年初可能是房市回暖的第一個契機。同時，更多銀行資金流入不動產市場，也有助於恢復市場的正常運作，解決目前的貸款困境。

第三個影響因素則是「高薪科技人口遷入的速度」。新竹因其特殊的產業結構，吸引了大量高薪科技人才進駐。未來幾年內，包括緯創、台積電、聯發科等大企業將陸續擴大其在新竹的規模，預計會有數萬名員工遷入。這些新進人口的到來將推動新竹的租屋市場需求，進而帶動租金上漲。Jerry分析，當租金上升到一定程度後，這些新進人口會考慮轉為購房，尤其是在小坪數、低總價的房型上，這將進一步刺激房市需求，逐漸改善目前量縮的狀態。他預測最快在一年半內，隨著緯創進駐，這波市場將逐步恢復活力。

綜合以上三點，Jerry認為，新竹房市的恢復將取決於實價登錄的更新、銀行放款額度的恢復，以及高科技人口遷入的速度。雖然目前房市量縮的情況難以避免，但市場的基本面仍然健康，未來三年內，隨著聯發科進駐等大型計畫的推動，房市將逐漸復甦。他建議有興趣的買家可以密切關注這三個關鍵因素，提前做好準備，等待房市回暖的時機。

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這三個因子觀察市場回溫速度

這波市場調整主要是由貸款額度不足引起，而非信心問題。未來市場的復甦速度將取決於實價登錄的更新、銀行放款額度的恢復，以及新科技人口的遷入。預計最快明年初，銀行貸款額度回升後，房市可能會逐步回暖，而到了2027年聯發科總部落成後，市場將有望進一步恢復。

實價登錄的更新速度

由於新竹區許多房產的成交價格尚未登記入實價登錄，導致銀行估價較保守，影響了貸款額度，進而影響買方的購買意願。

銀行不動產放款額度的恢復速度

由於政策影響，許多銀行的不動產貸款水位已接近飽和，買方難以取得足夠的貸款，這也加劇了市場的觀望情緒。

高薪科技人口的遷入速度

隨著竹北、新竹地區科技業的持續發展，包括聯發科、台積電等公司預計將有大批員工進駐，這將帶動住房需求的增加，進而推動房市回溫。

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