竹北高鐡社區建案急降近千萬，是發生什麼重大事件嗎?
今天要探討的主題是竹北高鐵周邊的“竹科匯”社區，在短短三個月內，房價出現巨幅波動，成交總價差將近千萬。這是什麼原因造成的？有沒有機會趁此波動減便宜？讓我們一探究竟！
竹北房市—竹科匯成交價大解析
有一則驚人的資訊引發討論：
「竹北高鐵區新成屋社區『竹科會』，三個月內成交價差近千萬！」
- 7月成交：兩筆價格分別為 96萬 和 95萬，主要為24-25坪的房型。
- 10月成交：竟然出現一筆 61萬 的交易紀錄，價差近千萬！
圖片擷取樂居網站
根據實價登錄，7月至9月間，竹科會有兩筆房型成交價在每坪96萬元左右，面積約24至25坪；但10月卻出現一筆成交價僅約61萬元，每坪差距達35萬！究竟這是否反映房市正在急劇下滑，或者另有隱藏因素？以下是我的觀察：
- 交易數據的真實性： 這筆61萬元的交易有一定爭議性。根據調查，這可能是親友交易或幕後操作，因為多數仲介公司包括永慶、信義等均無該筆案件詳情。三天五天快速成交通常代表低於市價，但這筆交易完全沒經過市場流通。
- 屋主心態與開價： 經整理，目前竹科會的屋主開價仍普遍維持在每坪80萬元以上，甚至有些勇敢者喊價至98萬元。因此，低於市價的61萬元應視為異常現象，而非市場趨勢。
市場行情與區域條件
竹北的高鐵周邊，特別是竹科會一帶，素來被視為房市熱區。其地點得天獨厚，步行即可抵達新竹高鐵站，同時臨近生活便利設施如星巴克等。不過，具參考價值的不僅僅是地段，還包括以下兩點：
- 竹科會與鄰近建案對比：
- 竹科會與鄰近惠宇謙和的成交價存在極大落差。惠宇謙和成交價曾高達每坪99.5萬元，而兩者僅相距約500公尺。一條馬路竟然造成近40%的價差。
- 鄰近建案如合新璞遇、合新詠遇等，其成交價亦普遍高於竹科匯，因此更能看出這61萬元交易的特殊性。
- 整體市場供需： 竹北高鐵周邊的建案供應量有限，但需求穩定，特別是高鐵附近物件常吸引自住與投資雙重需求者。這種市場結構也增強了屋主維持高價的信心。
竹北高鐵區周邊行情調查
Jerry特別整理了竹科會及周邊建案的價格數據，從591網站與各大仲介公司的資訊來看：
- 竹科匯：目前屋主開價落在 79萬至98萬，平均約 85萬 左右。
- 寶佳三兄弟（璞玉、詠遇）：成交開價普遍維持在 85萬至92萬 間，屋主普遍信心穩定。
- 惠宇謙和：屋主開價高達 94萬至115萬，可見市場價格仍然有支撐力。
- 高鐵站前周邊：其他新建案如崑山泱泱、千代田，價格仍維持在 82萬至100萬 區間。
周邊房市價格並未因為「61萬成交」而全面下跌，屋主們依舊維持信心，開價在80-90萬之間。
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房市走向與買入時機
雖然近期竹科會的特例成交引發市場熱議，但大部分跡象顯示，目前該地區的價格並未出現明顯鬆動。若有意投資，建議參考以下要點：
- 多元數據分析： 查閱591或仲介公司提供的行情數據，將開價扣除車位價格後再計算每坪房價，可掌握更準確的市場均價。目前竹科會兩房與三房的均價仍維持在每坪80萬至90萬區間。
- 了解稅務規劃： 目前市場中的讓利現象，很可能受到稅務規劃影響。例如過去兩年內追高購買的買方，可能因重稅壓力而選擇以較低價格轉售，導致部分交易價偏低。
- 觀察屋主信心： 屋主的開價與願售價格往往反映市場趨勢。若更多高價物件持續存在，代表市場基本面仍穩定，價格崩跌可能性較低。
現在是撿便宜的好時機嗎？
- 合理行情：目前高鐵區新成屋的合理價格落在 75萬至80萬。
- 撿便宜時機：屋主若急於售屋，買方可趁機勇敢出價，現階段市場談判空間較大。
- 重點關注區域：
- 水瀧區：因緯創、智邦等企業進駐，預計2025年將有大量需求湧現。
- 高鐵站前區：短期供給有限，有長期增值潛力。
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