區段徵收：長期穩健增值的關鍵

區段徵收是由政府主導，針對特定區域進行全面規劃與開發的方式。

• 適用範圍：都市計畫內與外的農地。
• 操作方式：
  1. 政府徵收農地，用於重大公共建設（如科學園區、高速公路、高鐵）。
  2. 部分土地規劃為建地，回饋地主，另一部分用作公共設施。
• 增值潛力：確定徵收後，農地價格會隨規劃進度持續上升。

案例分析：
如竹科、中科等園區，農地在徵收確定後，價格從數千元漲至數萬元，隨進度推進價格持續攀升。

公辦重劃：政府主導的高效率規劃

公辦重劃是縣市政府為了城市發展，針對特定區域進行整體規劃的方式。

• 適用範圍：都市計畫內的農地。
• 操作方式：
  1. 政府徵收農地進行規劃，分為建地、學校用地等用途。
  2. 部分土地回饋地主，剩餘土地拍賣或規劃公共設施。
• 增值潛力：重劃完成後，土地用途明確，價值大幅提升。

案例分析：
如台中十四期重劃區，農地通過公辦重劃後，成功轉為建地，地價從原本的幾萬元躍升至數十萬元。

自辦重劃：企業主導的靈活開發

自辦重劃是由企業或土開公司主導的土地規劃方式。

• 適用範圍：都市計畫內的農地。
• 操作方式：
  1. 土開公司購買農地並向政府申請規劃。
  2. 捐贈部分土地給政府（通常約50%），其餘土地規劃為建地或商業用地。
• 增值潛力：轉換過程靈活，規劃完成後價值大幅提升。

案例分析：
如新竹關埔區與台中單元重劃，企業成功申請自辦重劃後，土地價值實現大幅增值。

地目變更：靈活轉換，創造高價值

地目變更是針對符合特定條件的農地，透過申請將其轉為其他用途的方式。

• 適用範圍：比鄰工業地或都市計畫內的農地。
• 操作方式：
  1. 農地位於工業地旁或具特殊需求。
  2. 符合政府規範後，可部分轉為工業地或建地。
• 增值潛力：轉換後用途更廣，地價顯著提升。

選擇對的農地：資產翻倍的祕訣

農地轉換成建地或其他用途的成功率，取決於地點與轉換方法：

• 穩健型選擇：區段徵收與公辦重劃，雖需等待較長時間，但增值潛力穩定。
• 高風險高回報型：自辦重劃與地目變更，適合願意投入研究並承受風險的投資者。

農地升值的黃金機會

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