買到人生第一間房子的5大學問

Published 2021 年 2 月 10 日 · Updated 2023 年 7 月 4 日

買到人生中第一間房子是很多人的人生目標之一，但是一間房子可能會到好幾百萬或是上千萬都有可能，對每個人來說都是一筆不小的負擔，買到房子之前你應該先了解房地產的5大學問

內容目錄

1.預算規劃

買房子除了頭期款之外，你也需要考慮到後續的裝潢費用、地價稅、房屋稅，如果你是買電梯大樓的話，也要把管理費算進去，最好不要超過薪水的1/3，要注意的是，年終獎金跟分紅最好不要加進去，萬一之後轉換跑道的話，可能會繳不出房貸

除了預算之外，另外一個要注意的就是房貸利率，大部分的銀行貸款方案，都會要求至備總價20%的自備款，剩餘的80%才是可貸金額

如何取得更優惠的利率，主要是衡量貸款人的償還能力，包含良好薪轉紀錄、提供保證人（一般來說銀行會合併貸款人與保證人的還款能力）、選擇來往銀行（像是找薪轉戶的銀行、信用卡銀行），以及記得先償還信用貸款，都有機會談到更好條件。

從政府或壽險公司中，也有機會拿到優惠方案，例如已經成年、貸款人與其子女名下沒有自宅的話，可考慮財政部的「青年安心成家購屋優惠方案」，利率最低可到 1.19%、最高額度 800 萬元，也是省錢的選擇。

2.如何找到好房

每個人的理想房子都不一樣，所需要滿足的條件也不同，第一次買房可以從3個方向下手

Ａ．位置

首先是交通，除了是否鄰近大眾運輸工具之外，還要考量離工作地點、家人距離，只是要留意交通方便連帶會有車潮、人潮；環境部分，很多人喜歡緊鄰公園、景觀，但如果平常不會利用這些設施，或許能視為次要考量。至於生活機能範圍很廣，從購物、吃飯到學區，同樣按照目前的生活型態來找尋標的，而不是「想像」自己喜歡住在哪裡。要以自己目前的生活來做選擇，

Ｂ．房型

目前市場上的物件可分為透天、公寓、華廈和大樓 4 種類型。透天很好理解，後 3 者能以樓層數與電梯有無區分，公寓多為 5～6 樓、沒有電梯的住宅，華廈和大樓則有電梯，只是大樓一般指稱 10 層樓以上者。

如果家中有長輩或行動不便者，那麼電梯就會是必要設施。另一個則是支出面，公寓和華廈基本上沒有太多公共設施，大樓則因多為社區，會配置較多公設，就得多繳點管理費，當然公寓也得考量修繕管線和裝潢的費用。

或是家中人口數比較多，就有可能需要住到透天才會有足夠的活動空間，這些房型都需要依照個人需求做選擇

Ｃ．屋齡

中古、新成和預售屋，中古屋是別人住過的房子，預售屋是興建中的房子，通常簽約後 1～3 年後才會交屋，新成屋則介於中間，通常是蓋好兩年內尚未出售或預售屋的餘戶。

3.與房仲過招的眉角

喊價可往行情價的一成以下殺，若購買金額談不攏也沒關係，買家暫且放棄，並每周詢問房仲目前看屋人數和價格調漲情形，讓房仲在房價下調時能第一個想到你。

通常，房仲為了加速成交，往往會使用不同話術，舉凡提到工作辛苦要求加價的哀兵策略，以及告知喊價距離行情太遠的強硬策略。在做好功課後，應保持不加價，並以有加價空間為由，請屋主出來談。此時，若屋主願意出來，代表喊價金額與屋主心中期待相差不遠，表示有機會以預期價格成交。

4.看房學問

看房時該注意哪些細節，才能確保將來住得舒適呢？如果看的是只有設計圖的預售屋，又該注意什麼地方呢？

很多人以為看房是從踏進門那一刻才開始，但事實上，周邊環境也需要你仔細檢視。建議看房第一步可把握「由遠而近，由外而內」的大原則。

「由遠而近」

指的就是在前往房屋的路程中，留意周遭生活機能是否方便、是否有治安死角，或是否緊鄰嫌惡設施。《買一間會增值的房子》也提到，應注意馬路寬度，確認消防車是否進得來。此外，也應注意巷子是否為走到底就沒有路的「無尾巷」，這在風水上是「無路可走」的象徵，就算你不在意，也可能影響未來轉手的價格。

「由外而內」

則是觀察建築的外觀。除了確認外牆是否完好，我們也能透過晚上觀察住戶點燈率，了解實際入住狀況；或透過公佈欄的設施公告與欠繳管理費的狀況，對該建築裡的生活情形有更清楚的掌握。除了自己觀察，不妨也跟大樓警衛聊聊天，掌握更真實的細節。

預售屋看房

如果看的是預售屋，只有 3D 模擬圖與平面規劃圖，怎麼辦？建議從建商、房屋的格局考量。你能從建商「是否為建築開發商業同業公會成員」、「是否發生過法律糾紛」、「是否公開提出建案詳細資訊」及「公司成立和經營時間長短」等面向來評估。選擇可信賴的建商，買屋後需要承擔的風險也相對較低。

在格局方面，由於建商通常會提供平面設計圖，所以你必須了解平面設計圖暗藏的玄機，才能更正確了解房屋真實的模樣。看平面設計圖時，要留意尺寸與規畫的合理性。比如說，設計圖不同空間裡的家具尺寸是否一致？是否有刻意縮小家具以放大可用空間的嫌疑？你可以詢問家具大致尺寸是多大，並以此來估算整個空間的大小。

5.驗屋必備

在最後「交屋」階段，我們還是得留意幾件事，確保房屋所有權確實移交，以及最後買到的房子屋況良好。

交屋階段的工作，分為點交、驗屋兩大面向，還涉及各種文書資料的準備、處理，如果發生紕漏，可能導致爭議、賠償。

一間房屋可能會有的稅費包含地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、電話費、第四台，以及社區或大樓管理費。如果你買的屋子不是全新落成、而是之前有其他屋主的，在正式交屋時，必須檢查這些費用是否已經結清，保險起見，也可以找代書再次確認。

點交時需要向原屋主索取所有權狀、房屋保固說明書等各種文件。取得這些文件後，也必須再次核對文件上的資料是否與在溝通過程中得到的資訊相符，如實際坪數與屋主原先講的是否一樣等。

預售屋

你可以確認看看屋內實際大小是否與談定的相符，接著，就是針對土建與機電逐項確認。針對檢查排水狀況，進屋後可先將室內的各個水槽塞住，注滿水並滴入紅墨水，一段時間後再來檢查水位是否有降低，若有降低，代表可能有滲水問題，要針對水塞加強，之後也可以測試排水是否順暢。

新成屋

如果是驗新成屋，過程建議最好由工班主任陪同，並約定二驗的時間。
驗屋過程中，如果發現什麼問題，就用有色膠帶貼起來，並確認一起驗屋的工班主任排進修繕清單中，另外，由於修繕過程中這些膠帶會被撕掉，所以你自己也該記錄下來，以免二驗階段漏了檢查。另外，在廠商確實完成修繕工作以前，你該避免簽下建商提供的遷入證明，否則建商可能會不認帳。