法拍屋投資，買到便宜的物件3大方法，其中這一招不靠關係人脈，一般人也能輕鬆上手

Published 2021 年 3 月 6 日 · Updated 2023 年 7 月 4 日

之前Jerry 分享了如何買一間賺錢的房子，這一系列的影片，買房子賺錢是透過買低於市價，經過整修之後，再賣出市價，重點還是在於買低，要怎麼買掉便宜的物件，有以下3種方法

怎麼買到便宜的房子3個方法

1.當屋主急售的時候，你剛好認識屋主

2.仲介接到屋主急售的時候，仲介第一時間通知你

3.法拍屋開標時，你有去投標

前面兩種，都需要天時地利人和，尤其是要與人有良好的關係，才能在屋主急售的第一時間被通知到，即使被通知到，還需要一些看房跟出價技巧，如果想了解更多這方面的技巧，可以點以下連結索取，一般人沒有經驗，很難跟仲介或是屋主打好關係，想要知道如何和仲介打好關係，可以點下圖免費領取【如何買到便宜物件】的實戰影片

但是第三種法拍屋，因為開標的時間會提前通知，你可以有充裕的時間做好準備，在開標日之前取得投標資格，就可以公平的投標取得，不會因為資訊不對稱，而造成不公平的競爭優勢，但是，你必須要懂得做那些功課跟準備，我之前去上過法拍屋投資的課程，並且整理成一個筆記，可以點選下方連結領取我的法拍屋課程筆記，如果有興趣的話可以點我領取

接下來小編要跟你分享法拍屋是什麼?

法拍屋是什麼?

取得便宜房產的方式之一：法拍屋

法拍屋的資訊是最透明的，不但價格一定低於市價，而且有法院掛保證，產權清楚，因為有筆錄說明，事前也可以對房子的來龍去脈有一定程度的了解，但其實對於「法拍」，相信一般人還是非常的陌生，也存有很多的疑問

法拍屋之所以會被拿出來拍賣，很多都是買房子向銀行貸款的人還不出錢來，因此銀行會到法院聲請強制執行，法院會把房子拿去拍賣，拍賣的錢再還給銀行。除了上述的情況，像是離婚或是分割家產也會進到法拍屋市場上。

法拍屋課程在教些什麼?

第一：法拍屋市場介紹

法拍其實有分為四種；法拍屋、金拍屋、銀拍屋和平價屋，每一㮔都會因為拍賣官的不同，拍賣地點的不同和來源的不同，分出不同的拍賣方式，當然來源最大最多的，還是在「法拍屋」，也就是在法院投標室進行的法拍為最常見。

第二：最新的法令解析

適用法拍的「強制執行法」在103年的6月4日修改之後，對於法拍筆錄揭露的部份，有更詳實而且明確的說明，例如之前並沒有記載關於海砂屋、幅射屋或是兇宅的要求，這些資訊往往都是要等投標人將拍到的物件拿到手之後才會知道，但修法之後，這些資訊都有幫忙查核，算是讓投標者的風險降低了很多。

不過要提醒大家的是，其實這些資訊也只是事務官幫忙詢問相關人員而已，並沒有真正做過任何檢測，也就是說：『我只是負責幫你問問看，至於問的結果是不是真的，不在我的責任範圍之內』的意思，所以投標者還是有承受一些風險的。

第三：拍後增值稅的相關處理

一般來說，以土地的價值來看，市價一般都高於公告現值，但因為法拍是折價拍賣，折個幾折下來，很可能變成你的拍定價會低於公告現值，這時候就會產生「拍後增值稅」，前面有說過，如何節省稅費也是買賣利潤的來源之一，所以如何合法的避掉拍後增值稅，也是需要好好學習的課題之一。

第四：法拍屋的流程

一般正常案件，等拍定到你真正拿到鑰匙能進去看房子的時間，大概需要3～4個月左右，這個時間其實對投資客來說真的是很長，因為時間壓得越久，就會多出越多的隱形成本，這時候如果能夠熟知整個法拍流程，並且想辦法縮短流程，就能節省時間成本以及增加獲利了。

第五：如何處理點交與不點交的物件

法拍比較棘手的部份，就是「點交」，要如何讓原屋主心甘情願的搬出去是一門很巧妙的學問，若逼得太緊怕他把房子弄壞，增加裝修的成本，但若不積極處理，法官一拖再拖也會讓成本增加，所以學習如何將拍到的標的儘快點交，也是一個學習的重點。

第六：如何避免落入法拍陷阱

法拍的眉角何其多，根據前人的血淚教訓，避免落入因為不知情、不熟悉，而犯下的錯誤是必定要學的功課，如何看得懂筆錄？如何從筆錄中得知物件的故事？如何推知筆錄上法官沒寫的「暗語」？都是投資成功的關鍵所在。

第七：如何訂定投標策略

通常一個便宜的好標的，都是買家必爭之地，現場要標的標的非常多，要怎麼推知現場到底誰是你的對手？要怎麼樣下標才不會「爆標」？要出多少價才是合理價？擬定一個好的投標策略，相對就可以提高拍到的機會。

法拍的課程老實說，真的只是一個紙上談兵的課程，實際的操作還是需要靠經驗的累積，上課只能避免一些常見的錯誤，實在不可能完全都操作順利，課堂上老師也會跟你說很多很多賺大錢的例子，但請不要太開心，法拍並不是天天在過年，沒有每一個案子都是這麼好康的，我自己有碰過的案子就是搞到六、七個月才交屋的，也有碰到交屋後搞得亂七八糟的，只能說，要想賺錢，就要擔一些別人不敢擔的風險。

還有，老師也說了，點交的房子是給自住客買的，唯有買不點交的物件才是投資客的最愛，因為點交的房子大家都愛買，既然受歡迎，價格自然不會太美好，所以要想賺錢，唯有去找人家不要的，而這類型的物件自然也是問題最多，打算怎麼標？標來怎麼處理？都要事先想好才能下手。

法拍屋的注意事項

1.法拍的風險也不小，如何做好風險控管也是應該學習的地方

其實，現在坊間有很多代標公司，只要收取一定趴數的手續費，就可以幫你代標一個房子，但代標公司很多都只處理點交的案件，不點交的案件要嘛就是手續費變貴，要嘛就是直接不接案，如果你是想要標來自住或收租投資的，我覺得倒無不可與他們合作，花一點錢可以省很多事，但若你是單獨想快速轉手買賣賺價差的，那就要好好的精算你的成本，我之前說過了，越能少付一點成本，就能增加你的利潤，因此，找代標公司就不見得一定划算了哦！

總之，法拍雖然是取得便宜房子的最容易入手的手段之一，但其實麻煩不小，問題也很多，唯有真正有心、有能力操作的人，才能在這裡找到真正不錯的物件！

2.法拍屋其實不是人人都適合操作

既然法拍需要留意的地方這麼多，那什麼樣的人才適合從法拍取得適合的物件呢？我覺得要想做法拍，需要有以下幾個特點：

A. 需要膽大心細

法拍的眉角很多，步驟也很多，只要一個步驟錯，很可能會前功盡棄沒標到，或是賠本做白工，而且下標現場只需要幾分鐘就能決定標到與否，其實需要膽子很大的人，敢出價，敢承標，才有機會拿到好物件。

B. 對法律要有基礎認識

你不用對法律很了解，但基礎的認識是一定要的，當標到物件之後，有很大機會會寫一些公文或是訴狀，若是每一件事都請律師代勞，難免成本太高，所以就算不知道怎麼做，也要知道該問誰才可以。

C. 懂得溝通

當標到案件後，不論你是點交或是不點交，除非是空屋，否則要請原屋主搬家就是一門學問，再怎麼說，原屋主因為種種原因被迫要離開自己辛辛苦苦買的房子，難免怨氣滿盈，要怎麼讓他心平氣和的離開，是我們一定要學習的功課。

D. 有錢有閒。

「有錢」自然是因為標到之後七日之內就要將尾款結清，而且如果按照流程來走，從標到房子到拿到鑰匙，最快就要3～4個月的時間，所花費的時間成本不少，所以口袋不深的人很難操作。

「有閒」的原因當然就是要有跑法院的時間啦！除了前面留意物件開標的時間，要決定標下之前最好還能有時間去物件的附近走走看看，打聽一下，標到之後要跟法院打交道的時間也不少，所以有閒很重要，太忙的人還是不要經手這種很瑣碎的物件。