投資商辦不可不注意的兩大風險喔！沒看過這一集千萬別隨便投資喔！
內容目錄
投資商辦不可不注意的兩大風險喔！沒看過這一集千萬別隨便投資喔！
1. 商辦投資的兩大風險
- 貸款風險：現行的限貸令不僅影響住宅，銀行對於商辦的放款額度也越來越保守。即使是預售商辦，交屋時若政府實施更嚴格的貸款限制，可能從原本的八成降到五成，使得投資者必須準備更多現金，否則會影響交屋。
- 政策變數風險：目前商辦投資雖未受到嚴重限制，但未來可能會因政府政策變動而受限。因此，投資者在規劃商辦投資時需考慮長期政策風險，避免資金卡在難以脫手的情況。
2. 商辦投資類型的選擇
- 小型商辦：適合小資金、注重穩定收租的投資者，租金來源多為SOHO族或小型企業。這類小商辦因空間需求小，出租較容易，流動性佳。缺點是租金報酬率不高，且遇到空殼公司或小型公司倒閉風險較大，管理上也可能遇到房客拖欠租金或違規使用等問題。
- 大型商辦：適合經營者或具專業團隊支持的投資者，空間靈活、坪數大，具備商務中心模式運營的潛力。可以利用空間進行多元分租，例如設定會議室、自由座，或提供公司註冊等多重服務，達到「一魚三吃」的效果。缺點是出租難度較大，且初期需投入更多管理成本。
3. 商辦投資的策略與建議
- 選擇適合的商辦類型：穩定收租型的投資者可選擇小型商辦，適合長期出租並有一定增值潛力；若能有效管理，則大型商辦可帶來更高的收益，但需具備經營和管理能力。
- 多元化運營模式：對於大型商辦，可考慮以商務中心模式經營，通過分時出租和多功能使用來提升坪效，增加每坪的租金收入。
4. 總結
- 投資商辦的風險與收益並存，小商辦適合穩定收租，而大型商辦則適合進行多元經營。若不具備經營能力，可尋找專業夥伴或經營商務中心的業者合作，充分發揮商辦的租金收益潛力。
資機會！
目前政府對房貸有一定限制，包括自住房貸款成數以及商辦的貸款額度。這些政策可能導致資金周轉困難。
- 當前的限貸政策
因為銀行對於不正常放款額度有限，商辦投資者可能無法如期貸款。若選擇的物件接近交屋期，貸款審核通不過，就可能需要額外的自備款，甚至面臨無法交屋的困境。 - 未來政策的不確定性
對於購買預售商辦的投資者，3年後交屋時，政府可能會實施新的限制。例如某些地區房貸成數從八成降為五成，投資者需以現金支付差額，這可能造成大量商辦拋售，市場價格下跌。 - 槓桿使用的風險
雖然槓桿可以放大報酬，但同時也放大了風險。在貸款政策收緊或市場波動時，使用過高槓桿可能導致資金壓力或虧損。
風險二：商辦類型與市場需求的選擇
商辦投資需根據市場需求和自身經營能力選擇適合的類型，否則可能因出租困難或經營不善而產生風險。
- 小型商辦的風險與優勢
- 優勢：小型商辦需求穩定，特別是針對SOHO族、網路工作者等租客，出租靈活且流動性高。
- 風險：小型公司租戶經營不穩定，可能隨時搬遷或倒閉，增加租賃管理的難度。雖然出租容易，但報酬率不高，主要收益來源於長期的增值。
- 大型商辦的風險與優勢
- 優勢：大型商辦坪數大，單位坪效高，適合商務中心經營，可通過分區出租創造多重收入來源（如會議室出租、自由座月費等）。
- 風險：若不具經營能力，可能因坪數過大而造成長期空置，資金周轉壓力增加。此外，租賃市場對大型商辦的需求相對較低，出租難度高。
- 市場定位與管理挑戰
投資商辦需精準分析市場需求，例如小型商辦適合靈活出租，而大型商辦更適合有專業經營能力的投資者。若無管理經驗，可能導致資產價值低於預期。
如何避開風險，發揮投資潛力
- 清楚自身投資屬性
- 如果目的是穩定收租，建議選擇小型商辦，注重物件位置與租賃需求的穩定性。
- 若有經營能力或專業團隊支持，可選擇大型商辦，通過靈活經營提升投資報酬率。
- 深入了解政策動向
持續關注政府政策變動，避免因貸款限制導致資金困難。 - 精準掌握市場需求
小型商辦需求來自SOHO族和微型企業，宜選擇交通便利的地點；大型商辦適合集中在商圈核心，配合經營策略提升租金收入。 - 尋求專業協助
如果缺乏經營管理能力，考慮與專業團隊合作或諮詢相關專業人士。
結論：投資商辦應以穩健為基礎
投資商辦的關鍵在於選擇適合的物件並評估政策與市場需求的變化。無論是小型還是大型商辦，都有其優劣勢，重點在於是否能充分發揮其價值，避免因操作失誤導致資金困境。
更多商辦投資知識與案例分享，歡迎關注 Jerry！讓我們一起探索房產投資的更多可能性！
歡迎加入LINE好友，獲取更多快速的預售屋及房地產訊息
【JR HOUSE】-最深入的房地產分析報導頻道
全台最新重劃區預售案、房地產投資、農地投資房地產稅務規劃、重購退稅、裝潢團購
JR HOUSE 直播頻道：https://www.youtube.com/@jrhouse591/streams 最新重劃區預售案直播分享
JR預售屋資訊站： https://www.facebook.com/jrbuyhouse 歡迎業配行銷合作
JR看房產LINE社群：https://reurl.cc/2LWLX6 (房地產即時討論) 加入密碼:jrhouse
大新竹預售屋LINE好友：https://lin.ee/yCH8wS2
新竹預售屋交流FB社團:https://www.facebook.com/groups/349424471846946
農地投資交流FB社團：https://www.facebook.com/groups/farmlandinvest
台中建案交流FB社團：https://www.facebook.com/groups/taichungbuyhouse/
Tiktok頻道:https://www.tiktok.com/@jerrytien5
