房市真的冷了嗎？為什麼有些房子降價還是不好賣，竹北條件好的租屋卻很快就有人接？熱門預售屋也依然有人詢問。其實，房地產市場可能跟我們想的不太一樣。

房市變冷了，為什麼有些房子還是這麼搶手？

這幾年看房地產新聞，常常會看到房市降溫、交易量減少、買方觀望之類的消息。

但說真的，如果只看這些新聞，有時候會跟我們實際接觸到的市場情況不太一樣。

像最近竹北的租屋市場，有些條件不錯的房子才剛刊登，就陸續有人詢問，想安排看屋還不一定排得到。

新竹、竹東某些預售屋建案，詢問度也沒有想像中冷清。

但另一方面，新竹市過去熱鬧的一樓店面，現在卻不一定像以前那麼容易出租。

還有台中部分地區的中古屋，跟新的預售屋相比，價格甚至差了一大截。

同樣是房子，怎麼市場反應差這麼多？

這讓我們想到，其實每個年代都有一些特別受歡迎的房屋。

有些人喜歡買店面收租，有些人偏愛學生套房，也有人覺得預售屋只要先買，未來就有機會賺價差。

可是時間過了十幾年，當初大家搶著買的理由，現在可能已經不是買方最在意的事。

這次就從小編自己接觸過的租屋與購屋市場聊起，分享10種房子正在面對的不同變化。

先說好，這不是房屋地雷排行榜，也不是說這10種房子現在都沒人要。

只是想和大家聊聊，房子有沒有價值，真的不能只看它以前有多熱門。

 

從我們以前做包租公的經驗聊起

1. 學生套房：少子化之後，大學附近的房子還好租嗎？

以前不少人都有一個小夢想，就是買幾間套房當包租公，每個月有穩定的租金收入。

大學附近的套房，一直都是很多人會考慮的出租產品。

畢竟學生每年畢業，也有新生入學，感覺租客會一直源源不絕。

但這幾年少子化越來越明顯，一些大專院校面臨招生不足，甚至停招或退場。

這也讓人開始擔心，過去很受歡迎的學生套房，以後還會不會那麼好租？

講到這個，我們以前其實也做過包租公相關的項目。

當時在選擇標的物的時候，我們最在意的一件事，就是房子未來好不好出租。

所以不是看到哪裡套房便宜就買，而是會優先考慮清華大學、陽明交通大學附近的中古套房。

為什麼會選這一帶？

這兩所學校的學生人口相對多，除了大學生，還有研究生及其他校園相關的居住需求。

對出租房子來說，附近如果有持續的租屋人口，找租客通常也會比較有方向。

在當時接觸的出租情況來看，這一帶租客更替算是活絡，換租銜接也還不錯，入住率表現並不差。

當然，不代表附近每間套房都一定很好租。

但至少讓我們體會到一件事：

買房收租，房子便不便宜是一回事，附近有沒有穩定的租客，才是更重要的問題。

像有些學校位於比較偏遠的地方，周邊主要就是依靠學生生活。

一旦學校招生減少，甚至退場，附近的出租需求就可能跟著改變。

但如果學校本身規模大，周邊還有就業人口，租客來源相對多元，情況就不太一樣。

所以少子化確實會影響學生套房市場，但不能因此直接認為所有大學附近的套房都不好租。

 

2. 竹北租屋市場：有些好房子，真的連問都來不及

前面聊到學生套房，不過最近我們在竹北觀察到的租屋市場，又是另一種情況。

尤其是竹北高鐵特區，以及生活機能比較成熟的住宅社區。

如果房子屋況不錯、家具設備齊全、有車位，租金也合理，常常很快就會吸引租客詢問。

有在竹北找過租屋的人，可能都有類似經驗。

滑591看到一間不錯的房子，照片漂亮、格局符合需求，想說晚上再問好了。

結果晚一點打開，物件已經租掉了。

有時候甚至才剛傳訊息詢問，就發現前面已經有人預約看屋。

這個現象是我們近期觀察到的，不代表竹北所有出租物件都這麼搶手。

但確實可以感覺到，條件好的出租住宅，還是有一定需求。

小編也注意到今年3月到5月，新竹地區有不少徵才活動。

這讓小編想到，會不會有部分新進工作者，因為新的工作機會，開始在竹北或新竹周邊找房子呢？

畢竟竹北原本就有竹科、台元科技園區、生醫園區及周邊產業帶來的居住需求。

有些人剛到新竹工作，會先租房子，等到熟悉生活圈、工作穩定之後，再慢慢考慮買房。

這樣的選擇其實很正常。

不是所有出租市場都變冷，而是每個生活圈需要的房子，可能早就不一樣了。

 

不只租房，連大家買房的習慣也正在改變

租屋市場會隨著人口與工作機會變化，買賣市場其實也一樣。

有些過去讓人搶著買的產品，現在開始受到挑戰。

 

但有些新建案，即使房市不像前幾年那麼熱絡，還是有不少人主動詢問。

3. 預售屋：以前怕買不到，現在買方開始更認真挑選

還記得前幾年預售屋很熱門的時候嗎？

有些建案剛公開，就出現排隊購屋的情況。

當時不少人覺得，只要先付一部分訂金和工程款，等到房子蓋好，價格說不定又漲了一大段。

但這幾年，預售屋市場開始出現一些變化。

隨著預售屋轉售規範調整、銀行貸款條件改變，加上部分新興重劃區陸續有新房子完工，買方開始有更多時間比較。

尤其在供給量較大的區域，大家不一定像以前那樣，看到喜歡的建案就急著下訂。

最近小編也有注意到

台中地區，中古屋跟預售屋的價差真的滿值得注意。

最近的房市報導也提到，台中部分行政區的預售屋平均價格，明顯高於中古屋。

看到這種情況，難免會讓人想：

如果是自己要住，真的有必要非買全新的房子不可嗎？

有些中古社區生活機能已經成熟，附近有學校、超市、市場，房子也蓋好了，可以實際看看採光、格局和窗外景觀。

如果屋況不錯，整理一下就能入住，對某些家庭來說，可能反而更符合預算。

當然，新房子有新設備、較低屋齡及不同的產品規劃，也有自己的優勢。

只是當新舊屋的價差越拉越大，買方確實可以重新思考：

到底是想買一間全新的房子，還是想買一個適合自己的生活環境？

房市降溫，但熱門預售屋還是有不少人詢問

不過，講到這裡，可別誤會成現在所有預售屋都沒人買了。

至少從我們最近接觸到的買方來看，有些新竹、竹東的預售案，詢問度還是相當不錯。

像是二重埔的昌益森蘊、竹東台泥重劃區的忠泰築明，以及新竹市竹科X計畫附近的達麗吾同，都是近期不少朋友會主動詢問的建案。

這三個案子，其實就有各自不同的特色。

昌益森蘊｜竹東二重埔生活圈

昌益在二重埔經營大型住宅聚落已經有一段時間。

從早期的環球市、環宇市、星都心，到後來的星都匯，周邊慢慢形成一個很有規模的住宅生活圈。

昌益森蘊位在二重公園附近，也讓不少原本就在關注二重埔的買方感興趣。

尤其對於需要往竹科、新竹市區通勤，或希望附近有公園綠地的家庭來說，這一帶一直有自己的吸引力。

忠泰築明｜竹東台泥重劃區

竹東下公館這幾年有幾個重劃區陸續發展，像是至善、光武、台泥及中藝。

雖然每個重劃區的規劃不太一樣，但因為距離既有下公館生活圈不算遠，也讓不少買方開始關注。

忠泰建設的新案就在台泥重劃區一帶。

我們之前也曾經因為好奇這個案子，特地去看基地位置，還整理了相關空拍資料。

對正在比較竹東新建案的人來說，這個案子的品牌、基地條件與產品規劃，都是值得了解的地方。

延伸閱讀：忠泰竹東台泥案｜基地與建案資訊

達麗吾同｜新竹市竹科X計畫生活圈

另外一個近期受到不少關注的，是新竹市東區的達麗吾同。

基地位在忠孝路、光復路生活圈，周邊有竹科X計畫等區域發展議題。

對希望住在新竹市區，同時兼顧竹科通勤與日常生活機能的人來說，也是會想進一步研究的住宅選擇。

小編這也有對達麗吾同做一個影片的介紹, 可以點這前往了解

延伸閱讀：達麗吾同｜新竹市東區建案介紹

其實從這三個建案就能看出，現在不是所有預售屋都沒有買氣。

而是買方開始更重視地點、格局、總價、車位，以及未來真正住進去之後的生活。

如果你也正在關注昌益森蘊、忠泰築明或達麗吾同，想了解目前的格局、棟別、基地位置及相關銷售資訊，

可以透過 JR HOUSE 的LINE@ 詢問喔。

以前很值錢的一樓店面，現在也面臨不同挑戰

4. 街邊店面：以前一店養三代，現在人潮才是關鍵

以前常聽長輩說：「一間好店面，可以養三代。」

在傳統商圈最熱鬧的年代，如果有一間位置好的店面，確實讓不少人羨慕。

尤其是熱鬧街道上的一樓店面，除了可以自己做生意，也能出租收租。

但這幾年，大家花錢的方式真的改變很多。

以前買衣服、鞋子，可能要特地跑一趟市區。

現在手機滑一滑，東西就送到家。

假日想帶家人出門，很多人也更喜歡能一次解決吃飯、購物、停車的大型百貨商場。

這個現象在新竹市就滿有感的。

以前新竹火車站、東門城、中正台周邊，是不少新竹人逛街的地方。

但現在部分消費人潮慢慢往巨城等大型購物中心移動。

有些以前熱門的店面，即使地點沒有變，也不一定能像過去那樣很快找到租客。

尤其如果房東還期待以前商圈最熱鬧時的租金，新的承租人可能就得想一想。

畢竟開店除了房租，還有人事、水電、裝潢。

每天到底有多少客人願意走進來，才是最現實的問題。

當然，新竹舊城區仍然有不少特色小店、美食和觀光人潮，不能說整個商圈都不好了。

只是現在買店面，不能單純因為「這裡以前很熱鬧」，就認為以後一定好出租。

有時候不是房子變差，而是大家花錢的地方已經改變了。

有些房子價格比較便宜，但買之前得多了解一下

除了市場需求改變，還有一些房子，過去是因為價格便宜或使用空間大而受到歡迎。

只是這些房子的產權、用途或使用條件，可能跟一般住宅不太一樣。

5. 工業宅與辦公室用途住宅：

我們竹東二重埔就有一個很值得聊的例子，那就是昌益造鎮計畫。

像環球市、環宇市、星都心、星都匯，相信不少在二重埔看過房子的人都很熟悉。

這一帶經過多年開發，現在已經形成很有規模的住宅聚落。

有些是住宅用途，有些可能涉及辦公室等用途。

在挑選時可以留意一下，

小編也有對二重埔這幾個社區做一個簡單懶人包介紹，有興趣的朋友可以前往了解一下：昌益造鎮區域環球市、環宇市、星都心、星都匯，森藴 懶人包

6. 地上權住宅：便宜住進精華區，但能持有多久？

有些地上權住宅，價格可能比附近一般住宅便宜不少。

同樣可以享受精華地段的生活機能，總價卻比較容易入手。

聽起來確實很有吸引力。

但地上權住宅跟一般所有權住宅不同，通常有約定的存續期間。

時間一天天過去，剩餘期間也會越來越短。

等到將來想賣房，下一位買家自然會考慮剩下的使用年限，以及地租和契約條件。

這也是為什麼地上權住宅不能單純拿來跟一般住宅比單價。

不過，如果本來就是打算長期自住，也充分理解相關條件，地上權不一定是不適合的選擇。

只是買之前，得先知道自己買到的是什麼。

 

7. 夾層屋與頂樓加蓋：多出來的空間，真的有賺到嗎？

以前有一種房子很吸引人。

明明只有十幾坪，室內卻做成樓中樓，看起來就像多了一間房。

老公寓頂樓加蓋也是。

原本只有一層，上面卻又多出一個空間，有些甚至還能出租。

廣告很喜歡寫：「買一層送一層！」

但這裡就有個問題。

多出來的空間，不一定都是合法登記的建築面積。

如果涉及違建，未來可能有拆除或其他權利問題。

等到想賣房時，下一位買家也可能擔心這些空間能不能繼續使用。

所以有些房子看起來特別划算，其實只是買方還沒注意到背後的限制。

空間大當然很好，但還是要先搞清楚，那些空間到底是不是合法可以使用的。

 

房子會老，我們也會老，居住需求自然跟著改變

8. 無電梯老公寓、老華廈：以前住得很習慣，現在呢？

台灣很多家庭的第一間房子，都是四、五樓的老公寓。

沒有電梯，但室內空間大、公設少，附近通常還有市場、早餐店、便利商店。

年輕時每天爬樓梯，不太覺得有什麼問題。

但過了二、三十年，情況可能就不一樣了。

以前一口氣就能走上樓，現在買個菜回家，可能要在樓梯間休息一下。

如果家裡有長輩，或需要照顧小孩，沒有電梯就更不方便。

有些社區想加裝電梯，卻又遇到空間不足、費用分攤或住戶意見不同。

至於很多人期待的都市更新，也不是房子老了就一定能等到。

有些老華廈因為基地、原有容積或住戶整合等因素，重建不一定容易。

但老公寓也不是完全沒有優點。

成熟生活圈、便利交通、較大的室內使用空間，仍然是很多買方喜歡的條件。

只是買這類房子時，除了想現在住得舒不舒服，也可以想想未來十年、二十年的生活。

畢竟我們自己，也會慢慢變老。

最後這兩種房子，問題不只是市場好不好

前面聊的房子，有些是市場需求改變，有些是產權限制，也有些是居住習慣不同。

但最後兩種，因為它們直接涉及建築安全或健康問題。

這類事情不能單純因為價格便宜，就當作沒問題。

9. 輻射屋：時間過去了，買方的疑慮不一定跟著消失

台灣在1980年代曾經發生輻射鋼筋事件。

部分建築物因為使用受到放射性物質污染的鋼筋，後來被認定為輻射屋。

隨著時間過去，部分放射性物質的強度會逐漸衰減。

但每一棟房子的實際狀況不同，不能單純靠屋齡就判定安全。

而對一般買方來說，即使有檢測資料，心裡可能還是會有疑問。

「這間房子真的沒問題嗎？」

「如果以後想賣，下一個買家會不會介意？」

這些疑慮，也可能影響房屋交易。

所以遇到有相關紀錄的房子，還是先查官方資料、了解檢測結果比較安心。

 

10. 海砂屋：有些問題，真的不是裝潢漂亮就能解決

海砂屋是很多人買老房子時會擔心的問題。

部分建築如果混凝土中的氯離子含量偏高，可能加速鋼筋鏽蝕，造成混凝土開裂、剝落。

嚴重的話，還可能影響結構安全。

最麻煩的是，這種問題不是重新油漆、裝潢漂亮一點就能解決。

有些房子可能地段不錯、價格也比附近便宜不少。

但如果涉及海砂屋問題，買方就得考慮修繕、檢測、貸款，以及未來是否需要補強或重建。

有些社區確實可能透過都市更新改善問題。

但都更從住戶整合、規劃到真正動工，往往需要不少時間。

最怕的是買房時覺得：「反正以後都更就好了。」

結果一等就是好多年。

另外，看到水泥剝落，也不能直接認定是海砂屋，還是得透過相關檢測與專業鑑定。

房價便宜可以慢慢談，但涉及建築安全的問題，真的要先搞清楚。

 

看完這些房子，我們反而覺得市場不是全面變冷

回頭看這些例子，其實滿有意思的。

新竹市過去熱鬧的部分一樓店面，開始面對消費人潮轉移。

有些大學城的套房，則受到少子化影響。

台中部分地區，中古屋和預售屋的價差越來越值得比較。

但竹北條件好的出租住宅，卻可能很快就找到租客。

而像昌益森蘊、忠泰築明、達麗吾同這幾個新竹、竹東的預售案，詢問度也依然不錯。

同樣是房地產，市場卻有這麼多不同的樣子。

所以有時候看到新聞說房市變冷，我們反而會想多問一句：

到底是大家都不想買房了，還是大家開始更認真挑選自己真正需要的房子？

從小編目前接觸到的市場來看，至少可以感受到，買方的選擇確實變得更有差異。

有人願意多花錢買新房，有人覺得中古屋比較實惠。

有些人剛到新竹工作，選擇先租房；也有人已經找到自己喜歡的預售案，正在認真研究格局和價格。

 

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