房地產在貸款困難重重還會有人投資國內的房地產嗎,那這些資金將會跑去哪裡？

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1. 國內房地產的挑戰

• 貸款困難：限貸令縮減貸款成數，投資第二、第三房的貸款比例僅五成或三成，無法有效使用槓桿來提高投資效益。
• 短期轉手重稅：房地合一稅制提高了短期交易稅負，尤其對於短期持有的房產而言，轉手不易且稅負重，降低了投資吸引力。

2. 資金轉向的三大主要方向

• 1. 國內商辦
  • 穩定收租：商辦不受限貸令影響，且能出租辦公室，提供穩定租金收入。雖然商辦在長期持有下稅負較低，但購買時仍需克服貸款難度，且未來政策變數較多。
  • 風險考量：商辦貸款仍需通過收支比審核，銀行目前對商用不動產的放款也趨向保守，短期內貸款可能仍有限制。
• 2. 海外不動產
  • 擴大貸款選擇：海外不動產多數可貸款六至七成，貸款成數較國內寬鬆，且租金報酬率較高，例如日本、泰國等地，但產權管理與交易過程較為複雜。
  • 稅制差異：部分國家如馬來西亞、日本的短期交易稅負與台灣相似，達30-38%。建議選擇對房地產投資更友善的國家，例如稅率較低且增值空間較大的國家，以提高投資效益。
• 3. 農地
  • 潛在增值：農地不具備商辦的穩定收租，但增值潛力大，稅負也相對較低。尤其是都計內農地，未來有可能因區段徵收或變更為建地而大幅增值。
  • 投資風險：農地價格波動大，需慎選標的。相較之下，都計內農地增值機會較高，但選對區塊與標的尤為重要。

總結

• 在貸款受限、稅負重的情況下，資金將流向具有增值潛力或相對穩定收益的標的，例如國內商辦、適合的海外不動產或潛力農地。

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